Louer son condo sur Airbnb en Thaïlande : ce que dit la loi

« Est-ce que je pourrai louer mon appartement sur Airbnb quand je ne suis pas à Bangkok ? » La question revient souvent chez nos clients qui achètent un condo pour y vivre une partie de l'année. Sur le papier, l'idée est simple : rentabiliser les mois d'absence. En pratique, le cadre juridique thaïlandais est restrictif et les copropriétés s'en mêlent. Ce guide fait le point en termes généraux. Il ne constitue pas un avis juridique : la réglementation et son application peuvent évoluer, et seul un avocat peut analyser votre situation.

1.Pourquoi parle-t-on d'une limite de 30 jours ?

En Thaïlande, la loi sur les hôtels encadre l'hébergement de voyageurs contre rémunération. Selon l'interprétation couramment retenue, louer un logement pour une durée inférieure à 30 jours, de façon régulière, à des personnes de passage s'apparente à une activité hôtelière. Or exploiter un hôtel suppose une licence, que les appartements en copropriété ne peuvent généralement pas obtenir.

À l'inverse, une location d'au moins un mois, avec un vrai bail, relève de la location résidentielle classique. C'est la raison pour laquelle on entend souvent parler de la « règle des 30 jours ».

Des décisions de justice et des contrôles ont visé des locations de courte durée dans des condos, notamment à Bangkok. Des réflexions sur un assouplissement du cadre ont été évoquées à plusieurs reprises dans la presse, mais tant qu'un texte n'est pas adopté et applicable, il faut s'en tenir aux règles en vigueur.

2.Le règlement de la copropriété

Même indépendamment de la loi, chaque immeuble a son règlement de copropriété (by-laws), adopté par les copropriétaires. Beaucoup interdisent expressément la location à la journée ou à la semaine. Les raisons avancées sont toujours les mêmes : sécurité, allées et venues d'inconnus, usage intensif de la piscine et de la salle de sport, plaintes des résidents.

Concrètement, la copropriété peut :

• refuser de remettre des cartes d'accès à des voyageurs ;
• appliquer des amendes prévues par le règlement ;
• signaler la situation aux autorités.

3.Ce qu'on risque

Les risques ne sont pas théoriques :

• des sanctions prévues par la loi sur les hôtels pour exploitation sans licence, qui peuvent aller jusqu'à des amendes importantes et, dans les textes, à des peines plus lourdes ;
• des amendes de la copropriété et des conflits avec les voisins ;
• la suppression de l'annonce par la plateforme en cas de signalement ;
• des obligations déclaratives oubliées : l'hébergement d'étrangers doit être déclaré aux services de l'immigration (la déclaration TM30), ce que beaucoup d'hôtes ignorent.

Il faut aussi penser à l'assurance : une assurance habitation classique peut ne pas couvrir une activité de location touristique.

4.Louer au mois : l'option sûre

La solution que nous conseillons le plus souvent à nos clients est la location au mois, avec un bail écrit d'au moins 30 jours. Elle est compatible avec la plupart des règlements de copropriété et répond à une vraie demande à Bangkok :

• expatriés en mission de quelques mois ;
• nouveaux arrivants qui cherchent un logement temporaire avant de s'engager sur un an ;
• familles en séjour long ;
• « nomades numériques » qui restent plusieurs mois.

Les petites surfaces meublées proches du métro s'y prêtent particulièrement bien. Le loyer mensuel est plus élevé qu'en bail d'un an, mais la vacance entre deux locataires peut l'être aussi : faites le calcul sur une année complète. Notre guide Investir pour louer à Bangkok : rendement et quartiers explique comment raisonner en rendement net.

Pour un bail de courte durée, soyez précis : durée, dépôt de garantie, ce qui est inclus (ménage, internet, électricité ou non), état des lieux d'entrée et de sortie.

5.Et la location à l'année ?

La location classique, avec un bail d'un an, reste la formule la plus simple et la plus stable. Elle correspond à la majorité de la demande résidentielle à Bangkok : salariés, familles, expatriés installés. Le loyer mensuel est un peu plus bas qu'en location au mois, mais les changements de locataire sont rares, la gestion est plus légère et les frais d'entrée et de sortie (ménage, état des lieux, petites réparations) reviennent moins souvent.

Pour un propriétaire qui vit à l'étranger une grande partie de l'année, c'est souvent le meilleur équilibre. L'inconvénient : l'appartement n'est pas disponible pour vos propres séjours pendant la durée du bail. Certains clients choisissent donc de louer à l'année et de séjourner ailleurs lors de leurs passages à Bangkok.

D'autres alternent : une location à l'année pendant leurs périodes d'absence longues, puis une reprise de l'appartement à la fin du bail. Dans tous les cas, prévoyez dans le bail les conditions de renouvellement et le préavis, pour garder la main sur votre calendrier. C'est aussi le moment de rappeler qui paie quoi : charges communes, électricité, eau, internet et petites réparations.

6.Déclarer ses revenus locatifs

Qu'elle soit au mois ou à l'année, la location génère des revenus imposables. En Thaïlande, les revenus tirés d'un bien situé dans le pays y sont en principe imposables, avec des modalités qui dépendent de votre statut. Dans votre pays de résidence, ces revenus doivent aussi être déclarés selon les règles locales et les conventions fiscales applicables. Un conseiller fiscal vous dira comment éviter une double imposition.

7.Avant d'acheter pour louer : la liste de contrôle

Si la location fait partie de votre projet, vérifiez ces points avant de vous engager :

• le règlement de copropriété en vigueur et ses règles sur la location (durée minimale, déclaration au gestionnaire, cartes d'accès) ;
• la position écrite du gestionnaire de l'immeuble sur les locations au mois ;
• les loyers mensuels réellement pratiqués dans l'immeuble, pas seulement ceux affichés ;
• le montant des charges et ce qui reste à votre charge en cas de vacance ;
• la façon dont vous gérerez les entrées et sorties à distance : clés, ménage, état des lieux, pannes ;
• l'assurance adaptée à un logement loué.

8.Préparer une location au mois qui fonctionne

Une location de quelques mois réussie repose sur un logement prêt à vivre : mobilier complet, linge, vaisselle, internet installé, climatisation entretenue. Les locataires de courte durée arrivent souvent avec une valise et attendent de pouvoir travailler dès le premier jour.

Le bail doit être clair et écrit : durée, loyer, dépôt de garantie, ce qui est inclus, règles de l'immeuble, conditions de sortie. Faites un état des lieux avec photos à l'entrée et à la sortie, et prévoyez qui s'en charge si vous êtes à l'étranger. Pensez enfin aux formalités : la déclaration de résidence des locataires étrangers doit être faite dans les délais.

Bien préparée, la location au mois reste une manière légale et souple de valoriser un appartement pendant vos absences.

9.Notre avis

Acheter un condo à Bangkok en comptant sur des revenus Airbnb est un pari risqué : juridiquement fragile et dépendant du bon vouloir de la copropriété. Si la location fait partie de votre projet, choisissez un immeuble dont le règlement accepte la location au mois, faites relire ce règlement et votre projet par un avocat, et bâtissez votre budget sur des loyers mensuels réalistes. Nous pouvons vous indiquer, pour chaque immeuble que vous visitez, ce que nous savons de ses règles et des loyers qui s'y pratiquent.

Questions fréquentes

Informations générales mises à jour le 10 octobre 2026, à vérifier dans votre contrat et auprès de l’équipe Find Easy.