Le rendement brut se calcule simplement : loyer annuel divisé par le prix d'achat. Sur les biens de notre catalogue proposés à la fois à la vente et à la location, il se situe autour de 4,5 à 6 % brut, à titre indicatif. Le rendement net, lui, dépend des charges, de la vacance et de la gestion : c'est lui qu'il faut estimer avant d'acheter.
Acheter un condo à Bangkok pour le louer est un projet que beaucoup de nos clients francophones envisagent, parfois avant même de s'installer. L'idée est séduisante : des prix au mètre carré encore éloignés de ceux des grandes villes européennes, une forte demande locative autour des stations de métro, et la possibilité pour un étranger d'acheter un appartement en pleine propriété. Ce guide explique comment raisonner en rendement, sur des exemples tirés de notre propre catalogue. Il ne constitue pas un conseil en investissement : les chiffres sont indicatifs et chaque projet mérite une étude personnalisée.
1.Rendement brut, rendement net : quelle différence ?
Le rendement brut est le rapport entre les loyers d'une année et le prix d'achat du bien :
rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix d'achat
C'est le chiffre que l'on voit le plus souvent dans les annonces et les articles. Il est utile pour comparer deux biens entre eux, mais il ne dit pas ce qui reste réellement dans votre poche.
Le rendement net retranche du loyer tout ce qui coûte au propriétaire :
- les charges communes de la copropriété (entretien, sécurité, piscine), payées par le propriétaire et généralement calculées au mètre carré ;
- les mois sans locataire entre deux baux (la vacance locative) ;
- les frais de gestion si vous confiez le bien à une agence ou à un gestionnaire ;
- l'entretien et le remplacement du mobilier et de l'électroménager ;
- l'assurance du logement ;
- les impôts sur les revenus locatifs, en Thaïlande et, selon votre situation, dans votre pays de résidence.
Les frais d'acquisition (enregistrement, taxes de mutation selon le partage convenu avec le vendeur) s'ajoutent aussi au prix réel de votre investissement. Notre guide Acheter un condo en Thaïlande quand on est étranger détaille les questions à poser sur ces points.
2.Calculer sur des exemples réels de notre catalogue
Plusieurs biens de notre catalogue sont proposés à la fois à la vente et à la location, dans le même immeuble et pour la même surface. Ils permettent un calcul concret. Les chiffres ci-dessous reprennent les prix affichés au 10 octobre 2026 : un loyer affiché n'est pas un loyer garanti, et un prix affiché n'est pas forcément le prix final d'une négociation.
| Résidence | Surface | Prix de vente affiché | Loyer affiché | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|---|
| Wyne by Sansiri (Phra Khanong) | 35 m² | 4 200 000 ฿ | 20 000 ฿/mois | ≈ 5,7 % |
| HASU HAUS Sukhumvit 77 (On Nut) | 37 m² | 4 489 998 ฿ | 20 000 ฿/mois | ≈ 5,3 % |
| Noble Remix Thonglor (Thong Lo) | 42 m² | 5 190 000 ฿ | 22 000 ฿/mois | ≈ 5,1 % |
| Ideo New Rama 9 (Ramkhamhaeng) | 52 m² | 6 150 000 ฿ | 25 000 ฿/mois | ≈ 4,9 % |
| Life One Wireless (Ploenchit) | 35 m² | 7 200 000 ฿ | 28 000 ฿/mois | ≈ 4,7 % |
| The Esse Asoke (Asoke) | 46 m² | 12 000 000 ฿ | 45 000 ฿/mois | ≈ 4,5 % |
Exemple détaillé avec Noble Remix Thonglor : 22 000 ฿ × 12 = 264 000 ฿ de loyers par an. Divisé par 5 190 000 ฿, cela donne environ 5,1 % brut.
Passer du brut au net : un exemple d'illustration
Reprenons ce même appartement avec des hypothèses d'illustration, à remplacer par les vrais montants du bien que vous étudiez :
- un mois sans locataire par an : − 22 000 ฿ ;
- des charges communes hypothétiques de 50 ฿ par m² et par mois : 42 m² × 50 × 12 = − 25 200 ฿ ;
- un budget d'entretien et d'assurance d'environ 10 000 ฿ par an.
Il reste environ 206 800 ฿, soit un rendement d'environ 4 % avant impôts et avant frais de gestion. Ce calcul ne tient pas compte des frais d'acquisition ni des variations du taux de change entre le baht et l'euro, qui peuvent jouer dans les deux sens.
3.Quels biens se louent le mieux ?
Il n'existe pas de recette garantie, mais quelques constantes reviennent dans nos échanges avec les locataires :
- La proximité du métro. À Bangkok, un appartement à quelques minutes à pied du BTS ou du MRT se loue plus facilement qu'un logement plus grand mais éloigné. Les embouteillages font de la station le premier critère de recherche de nombreux locataires.
- Les petites surfaces meublées. Les studios et une-chambre de 25 à 45 m², entièrement meublés, correspondent à la demande la plus large : jeunes actifs, expatriés seuls, couples.
- Un immeuble bien entretenu. Piscine, salle de sport, sécurité et parties communes soignées comptent autant que l'appartement lui-même.
- Un prix d'achat raisonnable. Le tableau ci-dessus le montre : les rendements bruts tendent à être plus élevés quand le prix au mètre carré est plus bas. Les adresses les plus prestigieuses rapportent souvent moins en pourcentage, même si elles peuvent mieux résister dans le temps.
4.Quels quartiers regarder ?
Chaque quartier attire un type de locataire. Quelques repères, sans valeur de prédiction :
- On Nut et Phra Khanong : prix d'achat plus accessibles, ligne Sukhumvit du BTS, forte demande de jeunes actifs.
- Thong Lo et Phrom Phong : clientèle d'expatriés, loyers élevés, mais prix d'achat élevés aussi.
- Asoke et Ploenchit : centralité et correspondances BTS/MRT, clientèle professionnelle.
- Rama 9 et Ramkhamhaeng : quartier d'affaires en développement, MRT et Airport Rail Link à proximité.
Notre guide Choisir son quartier à Bangkok selon son mode de vie décrit ces quartiers du point de vue des habitants, ce qui est aussi le meilleur angle pour un investisseur : on loue à des personnes qui y vivent.
5.Vacance locative et gestion à distance
Si vous n'habitez pas à Bangkok, la question de la gestion se pose dès le départ. Quelqu'un doit trouver les locataires, organiser les visites, faire l'état des lieux, encaisser le loyer, gérer les pannes et récupérer le logement en fin de bail. Ces missions ont un coût, qu'il faut intégrer au calcul.
La vacance dépend du bien, du loyer demandé et de la saison. Un loyer légèrement sous le marché se loue souvent plus vite et réduit les mois vides. Les baux d'un an sont la norme pour les locations résidentielles : ils apportent de la stabilité.
6.Les risques à intégrer avant d'acheter
Un investissement locatif comporte des risques, qu'il vaut mieux regarder en face :
- Le taux de change : vos loyers sont en bahts, votre budget est peut-être en euros.
- La concurrence des immeubles neufs : de nombreux projets se livrent chaque année, et un immeuble plus récent à côté peut peser sur votre loyer.
- La revente : selon le quota étranger de l'immeuble et l'état du marché, revendre peut prendre du temps.
- La fiscalité : les revenus locatifs sont imposables. Faites le point avec un conseiller fiscal sur votre situation en Thaïlande et dans votre pays.
- Les règles de la copropriété : certaines résidences encadrent strictement la location.
7.Notre approche
Nous ne vendons pas de rendement garanti. Nous aidons nos clients à comparer des biens réels, avec les vrais chiffres de chaque immeuble : charges, loyers constatés dans la résidence, quota étranger, état du bâtiment. Pour une décision d'investissement, l'avis d'un professionnel du droit et de la fiscalité reste indispensable.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif espérer à Bangkok ?
Sur les biens de notre catalogue proposés à la vente et à la location, le rendement brut calculé sur les prix affichés se situe autour de 4,5 à 6 %, à titre indicatif. Le rendement net, après charges, vacance et gestion, est plus bas. Aucun rendement n'est garanti.
Qui paie les charges communes d'un condo loué ?
En général, le propriétaire paie les charges communes et le fonds d'amortissement de l'immeuble, tandis que le locataire paie l'électricité, l'eau et internet. Vérifiez ce que prévoit le bail.
Un étranger peut-il acheter un condo pour le louer ?
Oui, un étranger peut acheter un appartement en copropriété en pleine propriété si le quota étranger de l'immeuble le permet, puis le louer, dans le respect des règles de la copropriété et de la réglementation sur les locations de courte durée.
Faut-il un gestionnaire si j'habite à l'étranger ?
C'est fortement conseillé : quelqu'un doit organiser les visites, l'état des lieux, les réparations et la fin de bail. Intégrez ce coût dans votre calcul de rendement net.
Informations générales mises à jour le 10 octobre 2026, à vérifier dans votre contrat et auprès de l’équipe Find Easy.
