Le prix affiché d'un condo n'est pas le coût total de l'achat. Le jour de la mutation au bureau foncier, plusieurs frais et taxes sont dus, et leur répartition entre acheteur et vendeur se négocie. Il faut aussi prévoir les frais annexes : avocat, fonds d'amortissement, charges payées d'avance. Ce guide vous aide à poser les bonnes questions et à construire un budget complet.
Quand on achète un condo en Thaïlande, la question « qui paie quoi ? » se pose dès la première offre. Les usages sont différents de ceux de la France : il n'y a pas de notaire, la mutation se fait au bureau foncier (Land Office), et la plupart des frais se règlent ce jour-là. Ce guide présente les postes habituels pour que vous puissiez les anticiper et les négocier.
Important : les taux cités ci-dessous sont ceux habituellement appliqués et sont donnés à titre indicatif. Ils peuvent changer (mesures temporaires, réformes) et dépendent de la situation du vendeur. Faites toujours confirmer les montants exacts par votre avocat et par le bureau foncier avant de signer.
1.Les frais du jour de la mutation au Land Office
Le jour du transfert, le bureau foncier calcule et encaisse plusieurs frais. Les principaux sont les suivants :
| Frais | Base de calcul | Taux habituel | Qui paie, en général ? |
|---|---|---|---|
| Frais de transfert (transfer fee) | Valeur d'évaluation officielle du bien | 2 % | Se négocie, souvent partagé 50/50 |
| Taxe spécifique sur les affaires (specific business tax) | Le montant le plus élevé entre prix déclaré et valeur d'évaluation | 3,3 % | Vendeur, si elle s'applique |
| Droit de timbre (stamp duty) | Même base | 0,5 % | Vendeur, s'il n'est pas redevable de la taxe spécifique |
| Retenue d'impôt à la source (withholding tax) | Selon le statut du vendeur (particulier ou société) | Variable | Vendeur |
Deux points méritent d'être compris :
- la valeur d'évaluation (appraised value) est fixée par l'administration ; elle peut être différente du prix de vente. Les frais ne sont donc pas toujours calculés sur votre prix ;
- la taxe spécifique et le droit de timbre ne se cumulent pas : c'est l'un ou l'autre. La taxe spécifique s'applique en général quand le vendeur revend dans les cinq ans suivant son propre achat, sous réserve d'exceptions.
Des réductions temporaires des frais de transfert sont parfois décidées par le gouvernement. Elles sont souvent réservées à certains acheteurs (par exemple des ressortissants thaïlandais) ou à certains prix : ne comptez pas dessus sans confirmation écrite.
2.Ce qui se négocie entre acheteur et vendeur
En pratique, la répartition des frais est une affaire de négociation, et elle doit être écrite noir sur blanc dans le contrat de vente. On rencontre surtout :
- frais de transfert partagés à parts égales, les taxes du vendeur restant à sa charge : c'est la formule la plus courante dans l'ancien ;
- tous frais à la charge du vendeur, en particulier chez certains promoteurs lors d'opérations commerciales ;
- tous frais à la charge de l'acheteur, dans un marché tendu ou en contrepartie d'un prix plus bas.
Une formule floue comme « frais selon l'usage » est source de litiges le jour du transfert. Exigez un tableau chiffré.
3.Les frais côté vendeur à connaître
Même s'ils ne vous concernent pas directement, les frais du vendeur influencent la négociation. Un vendeur qui revend rapidement et paie la taxe spécifique aura moins de marge pour baisser son prix ou prendre en charge vos frais. À l'inverse, un vendeur propriétaire depuis longtemps peut être plus souple. Demandez depuis quand il possède le bien : c'est une information utile.
4.Les coûts annexes : avocat, fonds d'amortissement, charges
Au-delà des frais du Land Office, prévoyez :
- l'avocat : vérification du titre, des dettes de copropriété, du quota étranger, rédaction ou relecture du contrat, représentation au transfert. Ses honoraires se fixent à l'avance ;
- le fonds d'amortissement (sinking fund) : dans un immeuble neuf, un versement unique au fonds de réserve de la copropriété est souvent demandé à l'acheteur, calculé au mètre carré ;
- les charges de copropriété payées d'avance : dans le neuf, il est courant de régler une année de charges au transfert ;
- les cautions des compteurs d'eau et d'électricité, si elles sont à souscrire ;
- le transfert des fonds : frais bancaires et de change pour faire venir l'argent de l'étranger, étape indispensable expliquée dans Acheter un condo : transférer ses fonds et obtenir le FET ;
- l'ameublement et les petits travaux, si le bien n'est pas livré meublé.
Dans l'ancien, demandez au syndic un certificat d'absence de dettes de charges : il est généralement exigé par le bureau foncier, et un arriéré ne doit pas devenir votre problème.
5.Exemple de budget complet
Prenons un exemple simplifié : un condo d'une chambre affiché à 4 200 000 ฿, comme le Wyne by Sansiri de notre catalogue (prix au 10 octobre 2026). Supposons que la valeur d'évaluation soit égale au prix et que les frais de transfert soient partagés à parts égales.
| Poste | Calcul indicatif | Montant pour l'acheteur |
|---|---|---|
| Prix | — | 4 200 000 ฿ |
| Frais de transfert (2 %, moitié acheteur) | 4 200 000 × 2 % ÷ 2 | 42 000 ฿ |
| Taxes du vendeur | À sa charge | 0 ฿ |
| Avocat | Devis à demander | À préciser |
| Fonds d'amortissement et charges d'avance | Selon l'immeuble | À préciser |
| Frais bancaires du transfert | Selon votre banque | À préciser |
Cet exemple n'est qu'une illustration : la valeur d'évaluation réelle, la répartition négociée et les frais annexes changent le résultat. Il montre surtout qu'il faut garder une marge au-delà du prix et des frais de transfert.
6.Neuf ou ancien : des frais qui ne se ressemblent pas
Dans le neuf, le promoteur fixe souvent la répartition des frais dans son contrat type, parfois avec une prise en charge commerciale (« frais de transfert offerts »). En contrepartie, l'acheteur règle presque toujours le fonds d'amortissement et une avance sur les charges. Lisez le contrat de réservation : il précise ces montants, les échéances de paiement pendant la construction et les conditions de remboursement en cas de retard.
Dans l'ancien, tout se négocie avec le vendeur, et la situation fiscale de celui-ci pèse davantage (taxe spécifique ou droit de timbre). Il n'y a en général pas de fonds d'amortissement à verser, mais il faut vérifier que les charges sont à jour et que le bien ne fait l'objet d'aucune hypothèque non levée.
Dans les deux cas, prévoyez une marge dans votre budget : les frais réels ne sont connus avec certitude qu'au bureau foncier, le jour du transfert.
7.Questions à poser avant la réservation
- Quelle est la valeur d'évaluation officielle du bien ?
- Qui paie les frais de transfert, et dans quelle proportion ?
- Le vendeur est-il redevable de la taxe spécifique ou du droit de timbre ?
- Y a-t-il un fonds d'amortissement ou des charges d'avance à régler ?
- Les charges de copropriété sont-elles à jour ? Le certificat sera-t-il fourni ?
- Le quota étranger est-il disponible, avec une confirmation écrite ?
Pour la vue d'ensemble de l'achat, consultez Acheter un condo en Thaïlande quand on est étranger et Pleine propriété ou bail de 30 ans.
Source officielle : le Département des terres (Department of Lands, dol.go.th), qui publie les règles applicables aux mutations. Pour votre cas précis, adressez-vous à un avocat.
Questions fréquentes
Qui paie les frais de transfert en Thaïlande ?
Cela se négocie. Le partage à parts égales entre acheteur et vendeur est courant dans l'ancien ; certains promoteurs prennent tout en charge. La répartition doit figurer dans le contrat.
Sur quelle base les frais sont-ils calculés ?
Les frais de transfert sont en général calculés sur la valeur d'évaluation officielle, qui peut différer du prix. Les taxes du vendeur ont leurs propres règles. Faites confirmer les montants par votre avocat.
Faut-il un notaire pour acheter en Thaïlande ?
Non, la mutation se fait au bureau foncier. En revanche, un avocat indépendant est vivement recommandé pour vérifier le titre et les contrats.
Quels frais oublie-t-on souvent ?
Le fonds d'amortissement et les charges payées d'avance dans le neuf, les frais bancaires du transfert de fonds, et l'ameublement.
Informations générales mises à jour le 10 octobre 2026, à vérifier dans votre contrat et auprès de l’équipe Find Easy.
