Acheter un condo : transférer ses fonds et obtenir le FET

Parmi toutes les étapes d'un achat en Thaïlande, le transfert des fonds est celle qui inquiète le plus nos clients, et à juste titre : une erreur dans la façon d'envoyer l'argent peut retarder, voire bloquer l'enregistrement du bien à votre nom. La bonne nouvelle, c'est qu'avec un peu de préparation, tout se passe simplement. Ce guide décrit les principes généraux ; les règles précises (seuils, documents, mentions) doivent être confirmées par votre banque thaïlandaise et votre avocat au moment de l'opération.

1.Pourquoi l'origine des fonds compte

La loi thaïlandaise sur la copropriété autorise un étranger à détenir un condo en pleine propriété, à certaines conditions. L'une d'elles concerne l'argent : il doit en général être apporté de l'étranger, en devises, et converti en bahts en Thaïlande. Le bureau foncier vérifie ce point le jour de la mutation, à l'aide d'un justificatif émis par la banque qui a reçu les fonds.

Cette règle a aussi un intérêt pour vous : le justificatif prouve que l'argent est entré légalement, ce qui facilite plus tard le rapatriement du produit de la revente.

2.Comment faire le virement depuis la France

Le schéma habituel est le suivant :

1. Ouvrir un compte en Thaïlande ou utiliser le compte du destinataire : selon le cas, les fonds sont envoyés sur votre propre compte thaïlandais, ou directement sur celui du vendeur ou du promoteur. Votre avocat vous dira quelle solution convient à votre achat.
2. Envoyer l'argent en devises (euros, dollars…) depuis une banque à l'étranger, par virement international. La conversion en bahts se fait alors en Thaïlande, ce qui permet à la banque thaïlandaise de constater l'entrée de devises.
3. Indiquer le motif du virement : une mention claire, du type « achat d'un appartement en copropriété » suivi du nom de l'immeuble et du numéro du lot, est généralement demandée. Faites valider la formulation exacte par votre banque ou votre avocat avant d'envoyer l'argent.
4. Faire le virement au nom de l'acheteur : le nom de l'émetteur doit correspondre à celui qui sera inscrit sur le titre de propriété.

Pour un achat à plusieurs (en couple, par exemple), précisez à l'avance qui envoie quoi et au nom de qui le bien sera enregistré.

3.Le FET : à quoi il sert, quand il est délivré

Le Foreign Exchange Transaction form (formulaire de transaction en devises) est un document émis par la banque thaïlandaise qui a reçu et converti les fonds. Il atteste le montant, la devise, l'émetteur et le motif.

Quelques règles générales à connaître :

• il est en principe délivré pour les montants importants, au-dessus d'un seuil fixé par la réglementation des changes (couramment cité à l'équivalent de 50 000 dollars américains par opération) ; en dessous, la banque fournit en général une lettre ou un avis de crédit qui joue le même rôle ;
• il faut souvent le demander à la banque, qui ne l'émet pas toujours d'office ;
• les mentions doivent être cohérentes avec le contrat : nom de l'acheteur, motif, montant.

Si vous envoyez l'argent en plusieurs fois, chaque virement donnera lieu à son propre justificatif : gardez-les tous.

4.Les erreurs qui bloquent la mutation

Ce sont toujours les mêmes, et elles sont évitables :

• envoyer des bahts plutôt que des devises, par exemple via un service de transfert qui convertit avant l'envoi : la banque thaïlandaise ne voit alors pas d'entrée de devises ;
• utiliser l'argent d'un compte thaïlandais déjà alimenté sans justificatif d'origine ;
• oublier le motif du virement, ou en indiquer un trop vague ;
• un nom différent entre l'émetteur du virement et l'acheteur ;
• attendre le dernier moment : un virement international peut prendre plusieurs jours, et l'obtention du justificatif aussi.

5.Calendrier type d'un achat avec transfert de fonds

Chaque achat a son rythme, mais l'ordre des étapes est presque toujours le même. Voici le déroulé que nous observons le plus souvent pour un condo dans l'ancien :

1. Réservation : vous versez un acompte de réservation, souvent modeste, et le bien est retiré du marché pendant la préparation du contrat. Demandez dans quelles conditions cet acompte est remboursable.
2. Contrat de vente : votre avocat vérifie le titre, le quota étranger et les charges de copropriété, puis relit ou rédige le contrat. Un acompte plus important est souvent versé à la signature.
3. Préparation du virement : vous validez avec votre banque et votre avocat le compte destinataire, la devise et le motif. C'est le bon moment pour le virement test.
4. Virement principal : il part depuis votre banque à l'étranger. Comptez plusieurs jours ouvrés, davantage autour des jours fériés, en France comme en Thaïlande.
5. Justificatif : dès réception, la banque thaïlandaise émet le FET ou la lettre équivalente, souvent sur demande. Vérifiez immédiatement les noms, le montant et le motif.
6. Mutation au bureau foncier : l'avocat, le vendeur (ou son représentant) et vous-même (ou votre mandataire) vous retrouvez au Land Office ; les frais sont réglés et le titre est enregistré à votre nom.

Pour un achat sur plan, les versements s'étalent pendant la construction : chaque paiement venant de l'étranger doit être documenté de la même façon, et l'ensemble des justificatifs sera présenté lors du transfert final.

Si vous ne pouvez pas être présent en Thaïlande, la mutation peut en principe se faire avec une procuration ; ses formes (signature, légalisation éventuelle) sont à préparer avec votre avocat bien avant la date prévue.

6.Garder le FET pour la revente

Conservez précieusement l'original de vos justificatifs, avec une copie numérique. Le jour où vous revendrez, ils serviront à démontrer que l'argent investi venait de l'étranger, ce qui simplifie le transfert du produit de la vente hors de Thaïlande. Sans eux, le rapatriement peut demander des démarches supplémentaires.

7.En résumé

1. Validez avec votre avocat et votre banque le circuit (votre compte ou celui du vendeur) et la mention du motif.
2. Envoyez des devises depuis l'étranger, au nom de l'acheteur.
3. Demandez le justificatif (FET ou lettre de la banque) dès réception des fonds.
4. Apportez-le au bureau foncier, puis gardez-le pour la revente.

Pour la vue d'ensemble de l'achat, consultez Acheter un condo en Thaïlande quand on est étranger et Frais d'achat d'un condo en Thaïlande.

Sources officielles : la Banque de Thaïlande (bot.or.th) pour la réglementation des changes, et le Département des terres (dol.go.th) pour l'enregistrement des biens.

Questions fréquentes

Informations générales mises à jour le 10 octobre 2026, à vérifier dans votre contrat et auprès de l’équipe Find Easy.