Le dépôt de garantie représente souvent deux mois de loyer : une somme importante, que l'on récupère d'autant mieux qu'on s'y est préparé dès l'entrée dans les lieux. Inventaire, photos datées, entretien régulier, état des lieux de sortie contradictoire : ce guide vous accompagne étape par étape, de la signature du bail à la restitution.
« Récupérer sa caution » est un sujet qui revient souvent dans les discussions entre expatriés à Bangkok, parfois avec des histoires de retenues inattendues. Dans la grande majorité des cas que nous suivons, tout se passe bien, à condition d'avoir pris quelques précautions simples. Le principe est le même partout : ce que vous pouvez prouver vous protège.
1.Ce que dit (et ne dit pas) la loi
En Thaïlande, les règles du dépôt de garantie viennent surtout du contrat de location. Le montant, le délai de restitution et les retenues possibles sont ceux qui sont écrits dans le bail. Il existe une réglementation de protection du consommateur qui encadre certaines pratiques des bailleurs professionnels (ceux qui louent un nombre important de logements) ; elle ne s'applique en général pas au particulier qui loue son propre condo. Pour votre situation précise, renseignez-vous auprès d'un avocat ou de l'Office de protection du consommateur (ocpb.go.th).
D'où l'importance de vérifier trois points dans le bail avant de signer :
- le montant du dépôt (souvent deux mois de loyer à Bangkok, mais cela varie) ;
- le délai de restitution après la remise des clés (fréquemment 30 jours, parfois moins, parfois plus) ;
- les retenues autorisées et leur justification (factures, devis).
Notre guide Bail de location en Thaïlande : les clauses à vérifier détaille les autres clauses à lire.
2.Le jour de l'entrée : photos et inventaire
C'est le moment le plus important, et celui que l'on bâcle le plus souvent, pressé de s'installer.
- Faites le tour du logement avec le propriétaire ou son représentant, inventaire en main.
- Photographiez et filmez tout : murs, sols, meubles, matelas, électroménager, salle de bain, balcon, rideaux, compteurs. Gros plans sur chaque défaut existant (rayure, tache, fissure, joint abîmé).
- Testez les équipements : climatiseurs, eau chaude, plaques, four, machine à laver, télévision, serrures, télécommandes.
- Notez les défauts sur l'inventaire et faites signer le document par les deux parties.
- Envoyez les photos par message ou e-mail au propriétaire le jour même : l'envoi horodaté vaut date certaine.
- Relevez les compteurs d'eau et d'électricité, photo à l'appui.
3.Pendant la location : ce qui protège votre dépôt
- Signalez les pannes par écrit, rapidement. Un problème non signalé (fuite, moisissure) peut s'aggraver et vous être reproché.
- Faites nettoyer les climatiseurs à la fréquence prévue au bail, et gardez les reçus.
- Demandez l'accord écrit avant de percer, peindre ou déplacer du mobilier fourni.
- Payez le loyer et les factures à l'heure, avec une trace (virement) : les impayés sont la première cause de retenue.
- Respectez le règlement de l'immeuble (animaux, bruit, parties communes) : certaines amendes de copropriété sont refacturées au locataire.
4.Avant de rendre les clés
Prévenez le propriétaire dans le délai du préavis, par écrit, et proposez une date d'état des lieux de sortie.
Puis préparez le logement :
- Nettoyage complet, y compris réfrigérateur, four, hotte, salle de bain et balcon.
- Nettoyage des climatiseurs, reçu à l'appui si le bail le prévoit.
- Remplacement des ampoules grillées et petites réparations à votre charge.
- Rebouchage des trous éventuels, si le bail l'exige.
- Remise en place du mobilier comme à l'entrée.
- Factures d'électricité, d'eau et d'internet réglées jusqu'au départ, avec justificatifs.
- Toutes les clés, cartes d'accès et télécommandes rassemblées.
Le jour de l'état des lieux de sortie, faites le tour ensemble, inventaire et photos d'entrée en main. Comparez pièce par pièce. Refaites des photos de l'état de sortie, relevez les compteurs et faites signer un document de remise des clés indiquant les éventuelles réserves.
5.Délai de restitution et retenues
Le propriétaire dispose du délai prévu au contrat pour restituer le dépôt, déduction faite :
- des factures restant dues (électricité, eau) ;
- du coût des réparations des dégâts causés pendant la location, au-delà de l'usure normale ;
- des loyers impayés.
L'usure normale (peinture un peu ternie après un an, petits frottements) ne devrait pas justifier de retenue. Les dégâts (tache sur un matelas, porte de placard cassée, brûlure sur un plan de travail) le peuvent. Chaque retenue devrait être justifiée par une facture ou un devis : demandez-les.
| Situation | Retenue justifiée ? |
|---|---|
| Électricité du dernier mois non payée | Oui, sur facture |
| Peinture légèrement ternie après un an | En général non (usure normale) |
| Matelas taché | Souvent oui, selon l'état à l'entrée |
| Climatiseur en panne sans faute du locataire | Non, à la charge du propriétaire en général |
| Défaut déjà présent à l'entrée et photographié | Non |
6.Cas particuliers qui reviennent souvent
Un logement meublé. Plus il y a de mobilier, plus l'inventaire compte. Photographiez aussi l'intérieur des placards, le dessous des canapés, les matelas sans housse et la vaisselle fournie. Un verre cassé ne se discute pas ; un « canapé abîmé » sans photo d'entrée, si.
Un animal de compagnie. Si le propriétaire a accepté votre animal, faites préciser par écrit les conditions de sortie : nettoyage professionnel, traitement antiparasitaire, état des moustiquaires et des tissus. C'est l'un des postes de retenue les plus fréquents. Notre guide Louer à Bangkok avec un chien ou un chat donne d'autres repères.
Une aide ménagère pendant la location. Elle entretient le logement au quotidien, ce qui aide beaucoup ; mais vérifiez avant le départ les zones qu'on oublie : joints de douche, filtres de climatiseurs, hotte, dessous du réfrigérateur.
Les petits dégâts du quotidien. Une trace sur un mur ou un joint noirci peuvent souvent être réparés à moindre coût avant l'état des lieux. Comparez le prix de la réparation par vos soins avec la retenue probable : c'est souvent plus avantageux de faire vous-même, à condition que le résultat soit propre.
Un départ en urgence. Si vous devez partir vite, prévoyez une procuration ou mandatez une personne de confiance pour l'état des lieux, et transmettez-lui vos photos d'entrée. Indiquez aussi au propriétaire le compte sur lequel le dépôt doit être restitué, en tenant compte des frais d'un virement vers l'étranger.
7.En cas de désaccord
- Discutez d'abord, calmement, photos d'entrée et de sortie à l'appui. Beaucoup de différends se règlent à ce stade.
- Demandez le détail écrit des retenues et les justificatifs.
- Proposez un compromis sur les points discutables (partage d'une facture, par exemple).
- Si le désaccord persiste, faites appel à l'agent qui a négocié la location, puis à un avocat pour les montants importants.
Si vous avez loué avec notre équipe, nous pouvons être présents à l'état des lieux d'entrée et de sortie et jouer les intermédiaires en français, en anglais et en thaï.
Pour la vue d'ensemble de la location, lisez Louer un condo à Bangkok : le guide complet.
Questions fréquentes
Quel est le montant habituel du dépôt de garantie à Bangkok ?
Souvent deux mois de loyer, auxquels s'ajoute généralement un mois de loyer d'avance. Le montant exact dépend du bail.
Dans quel délai le dépôt doit-il être rendu ?
Le délai prévu au contrat, fréquemment 30 jours après la remise des clés. Vérifiez-le avant de signer.
Le propriétaire peut-il retenir de l'argent pour l'usure normale ?
L'usure normale ne devrait pas justifier de retenue. Les dégâts causés pendant la location, en revanche, peuvent l'être, sur justificatif.
Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt ?
Demandez par écrit le détail des retenues, discutez photos à l'appui, faites intervenir l'agent, puis un avocat si le montant le justifie.
Informations générales mises à jour le 10 octobre 2026, à vérifier dans votre contrat et auprès de l’équipe Find Easy.
